房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态，物业价值愈发凸显。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2024年末，中国物业管理行业管理规模达314.1亿平方米，同比增长4
房地产市场迈入下半场，行业重心由开发销售转向长效运营。作为贯穿全生命周期的服务者，物业服务企业将以专业运维赋能资产保值增值，以精细管理重塑社区生态，物业价值愈发凸显。尽管规模增量市场逐步收缩，但存量市场依然持续增长，前景广阔。截至2024年末，中国物业管理行业管理规模达314.1亿平方米，同比增长4.01%，2020-2024年复合增长率达4.93%，仍然保持稳健的增长趋势，预计2027年将突破350亿平方米。
从存量市场来看，市场仍存结构性机会，尤其在非住宅领域。百强企业需根据自身战略方向，聚焦专业细分赛道，进一步挖掘市场空间。截至2024年底，全国公共图书馆、档案馆个数分别为3248个、4174个，近五年数量较为稳定；医院类型项目共计3.9万个，比上年有所增长，其中公立医院1.2万个，民营医院2.7万个。基层医疗卫生机构104.0万个，其中，乡镇卫生院3.3万个，社区卫生服务中心（站）3.7万个，门诊部（所）39.8万个，村卫生室57.1万个。专业公共卫生机构9217个（不含卫生监督所、中心），其中，疾病预防控制中心3429个。对于每种特定业态，物业公司可进一步拓展新的多元服务类型，如针对医院类型项目，除提供高标准的清洁、消毒、秩序维护等服务，还可以提供营养餐、陪诊、制服、洗衣、药品运送等服务，激发更大的业务潜力。
随着交通领域基础设施建设不断完善，交通项目数量将进一步增长，催生了交通物业管理及相关多元服务的庞大需求，加速百强企业对交通物业的深入探索。2024年，我国境内运输机场共有263个，民用运输机场完成旅客吞吐量145951.8万人次，较上年增长15.9%。交通枢纽的物业服务不仅关乎设施运维的效率，更承载着千万人的出行安全与城市形象的塑造。从机场、高铁站到地铁、高速公路服务区，物业服务企业以专业化、智慧化的服务破解复杂场景下的管理难题，成为现代综合交通体系中不可或缺的“隐形护航者”。
重庆通邑依托城市交通一体化发展优势，恪守中国交通物业服务领先企业的定位，坚持面向空间服务前沿，面向城市运营需求，面向交通出行主战场，积极探索和试点开展TOD+物业服务创新活动，积极建议和承担轨道+物业服务标准创立，为我国现代服务业进步、经济社会发展和保障交通强国作出创新贡献。
从招标市场来看，根据中指数据监测情况，2024年，办公类物业是招标项目中数量最多的业态，占比达47.86%；学校物业招标项目数占比第二，达26.74%；医院物业、公众物业、产业园区物业及商业物业招标数量占比分别为6.10%、4.26%、1.36%和0.32%。物业服务百强企业可结合自身服务的专业能力选择适宜的领域进行项目拓展，抢占存量市场优质项目，同时深耕存量项目，提升服务密度，推动企业长远可持续发展。
住宅物业管理市场是多数百强企业最先布局且重点深耕的业务领域。随着行业的不断发展，基于住宅场景下的“物业+生活”服务成为当前服务的主流模式，即在做好基础物业管理服务的同时，围绕“家庭生命周期”与“多元生活场景”深度探索社区增值服务，满足业主多元生活需求，挖掘更大的市场服务空间。
多个刺激消费政策出台，鼓励物业公司开展“物业+生活服务”，将为百强企业开展社区增值服务保驾护航。2024年8月，为优化和扩大服务供给，释放服务消费潜力，更好满足人民群众个性化、多样化、品质化服务消费需求，国务院发布《关于促进服务消费高质量发展的意见》，鼓励有条件的物业服务企业与养老、托育、餐饮、家政等企业开展合作，发展“物业服务+生活服务”模式，并推广智能安防、智慧停车、智能门禁等新模式，提升社区服务水平和居住体验。同时，2025年政府工作任务表明，将从放宽准入、减少限制、优化监管等方面入手，扩大健康、养老、托幼、家政等多元化服务供给，将降低对应生活服务的准入门槛，有利于物业企业快速推进生活服务，为企业未来高速发展提供了有力支撑ng体育28。
面对多元化的社区生活服务，百强企业未来的业务类型可聚焦以下三类有发展潜力的服务类型。第一，美居和房屋修缮服务。未来，我国面临的存量建筑的维护、管理及修缮问题将逐步凸显出来。在此背景下，物业公司可探索房屋修缮及室内微改造等服务，为企业带来持续的业务空间。首先，存量时代下，物业公司应抓住机会，为存量房提供专业的房屋修缮、维护和工程服务，开拓新的业务领域和收入来源。其次，随着居民对居住环境品质要求的提升，房屋修缮市场的潜力将进一步释放。特别是老旧小区的改造和翻新，将成为市场增长的重要引擎。物业公司应关注这一市场变化，通过提供个性化、高品质的修缮服务，满足消费者对房屋品质和生活环境的要求。最后，房地产价值重心向产业链后端移动，物业服务市场地位显著提升，物业公司可通过提供高质量、高保障的美居服务，赢得业主青睐。第二，养老服务。我国人口老龄化的压力逐步显现，物业企业积极拓展适老化服务，探索“社区+养老”模式。在相关政策的支持下，物业公司可以整合相关资源，探索合适的运营模式，借助数字技术实现业务创新优化。第三，到家服务ng体育28。到家服务解决的是业主最基础的日常生活需求，包括保洁、送水、上门维修等。这些需求刚性较强，又属于物业公司的传统服务范畴，对百强企业而言较容易发展，潜力大，值得物业公司持续深耕。
以“规模”为驱动力的粗放式增长渐入尾声，行业新的增长曲线尚未建立。IFM突破传统物业边界，以全生命周期、多场景融合的设施运营体系为指引，通过整合空间管理、设备管理、能源优化、行政支持等多元服务，为客户解决各类运营难题，是企业值得深拓的高潜力服务之一。
从需求端看，企业在生产经营中更加倾向于将非核心业务外包给专业公司，IFM市场需求逐步释放，空间巨大。企业对办公空间、员工管理和园区运营等场景的需求不再局限于基础的物业管理，而是需要涵盖设施管理、环境与能源管理、空间规划、团餐服务等多元化的综合服务。2024年，以非住宅管理面积为基础保守计算，我国IFM市场空间达7072.20亿元，预计2029年将达到近万亿元。从供给端看，由于我国IFM市场起步较晚，市场渗透度较低，专业的IFM服务公司以及专业的服务人员数量较少，供给不足，从事IFM的人员多来自传统物业管理行业，这为物业服务企业进军IFM领域提供了良好的市场机遇。物业企业需要构建专业的服务能力，掘金IFM市场万亿蓝海。
城市服务作为百强企业创新型服务的另一个热门赛道，已经成为不少物业公司营业收入中的重要组成部分。尽管面临着回款困难和毛利率下降的压力，但伴随我国城市化进程进入精细化治理新时代，传统的“围墙内服务”已无法满足城市全域治理的需求，物业企业在政策推动与市场机遇的双重驱动下正突破服务边界，以“城市服务商”的角色深度参与城市治理，挖掘城市服务的市场潜力。根据测算，物业企业开展城市服务的市场空间预计到2029年将达万亿元，市场空间广阔。
物业企业拓展城市服务的发展潜力主要体现在三个方面。第一，经过多年的探索和发展，物业公司逐步承担起“城市治理”的职责，由“城市服务”向“城市运营”方向转型升级，业务空间不断扩大。2024年是城市大管家模式的大发展之年，多地在今年迎来“城市大管家”首标。根据公开资料显示，截至2024年底，全国累计开标“城市大管家”类项目700多个，累计成交年化总额接近300亿、合同总额突破1000亿，实施项目遍及20多个省份、100余座城市、200多个区县；第二，城市服务逐步下沉县镇及乡村，带来更大的市场空间。物业管理不应仅为城市空间场景的标配，县镇甚至乡村潜在的物业管理需求有待进一步挖掘。部分百强企业走进县镇甚至乡村，提供环卫、垃圾清运、街道整改等服务，赋能乡村治理。华润万象生活推出“万象守护”品牌，聚焦“乡村全面振兴、低碳环保、社区关爱、公共责任”四大领域，实现物业服务与乡村发展深度融合，构建科学合理、可复制的乡村物业服务体系。第三，百强企业通过承接城市服务项目，加深企业与政府之间合作深度，有助于改善政企关系，为后续拓展项目奠定良好基础。
百强企业深度应用物联网、大数据与人工智能等新技术，通过数据驱动决策、智能流程重构和场景化应用开发，从“人盯人”的粗放式运营转向“数据驱动”的精细化管理，将传统业务升级为全链路智能化的服务生态。
在设施管理方面，百强企业通过部署AIoT设备实时监测电梯、水、电、管网等设施运行状态，实现故障预警并自动派单维修，将被动抢修转为预测性维护；在机器替代人工方面，智能巡检机器人已在部分项目中应用，可以替代人工完成楼道巡查、安防、监控等耗时间、耗人力的工作，提升夜间巡逻效率；在服务用户的过程中，AI算法还可以分析业主缴费习惯、投诉热点、服务需求等数据，动态优化服务资源配置，形成“数据－洞察－行动”的闭环ng体育28，构建起以用户为中心的智慧服务生态，推动从基础“物”的管理向“人”的服务价值创造升维。
同时，在数字化转型浪潮中，人工智能技术的爆发式发展为物业管理行业注入前所未有的创新动能，深刻重构传统服务模式。百强企业紧跟科技发展前沿，积极拥抱AI，进一步优化管理和服务。部分百强企业通过在内部管理及服务平台中接入DeepSeek，多维度提升管理和服务效率。第一，优化能源管理，对照明大户进行智慧管理，通过AI节能策略为业主提供定制化的节能方案；第二，提升员工工作效率，如中海物业推出“海宝AI助手”，为员工提供AI智能应答、写作支持、办公提效等支持；第三，智慧工单管理，通过AI技术自动提取要素形成工单、自动派单，可替代一线客服自动生成内容填入工单、分析打标等；第四，赋能舆情监测，通过感知客户录音中的情绪，自动检测舆情、敏感词、违规词等并判断是否异常。
当前，物业管理行业的智慧化建设呈现显著的分化格局，只有部分头部企业会投入较大金额用于智慧化建设，绝大部分物业公司仍停留在电子台账和基础的硬件设备更新阶段，离智慧化和数字化建设仍存在较大差距。中小企业往往缺乏自研能力，数据孤岛、投入和收益难匹配等问题突出。即使头部企业不断加强智慧平台建设，但仍然存在数据利用率低、场景渗透度低、生态协同率低等问题，未来，智慧科技对于物业管理行业的赋能还有很大的潜力有待挖掘。随着“物业+科技”的深度融合，行业优质科技服务商持续输出标准化、可复制的智慧服务解决方案，驱动物业管理从“劳动密集型”向“数据智能型”跃迁，为构建“全域感知、主动响应”模式奠定基石。
物业管理行业已进入转型升级阶段，物业企业需要不断夯实核心竞争力，保持市场竞争地位，人才团队建设成为企业核心竞争力的重要体现。随着科技与物业的深度融合，部分一线岗位被智能设备、智能机器人等新技术所替代，同时，由于多元业务持续延伸和丰富，物业企业需要更多复合型人才，创造更大的服务价值。
从员工类型上看，科技型、综合型以及细分赛道领域的专业型员工数量有所提升，基层员工数量有所下降，其他行业的优秀人才也被纳入物业管理行业中来，人才结构持续迭代优化。从学历结构看，2024年，百强企业的从业人员中，本科及以上人员占比12.44%，大专学历人员占比23.58%，同比均有所提升；高中及以下人员占比为63.98%，比例持续下降，百强企业从业人员的学历平均水平稳步提升。
百强企业坚持“以人为中心”的原则，不断完善“选、育、用、留”机制，制定全方位人才建设体系。同时，百强企业深刻认识到行业的变化，注重员工素质的提升以及重要岗位的人才培养情况，对关键岗位人才的标准规范更清晰，要求更严格。如保利物业经过内部调研及项目沉淀，人力中心梳理出关键条线个关键岗位，更新人才素质模型，形成《关键岗位人才标准白皮书1.0》，形成人才画像，为公司业务发展提供人才选拔与培养指南。
百强企业注重员工长远发展路径，打造多元人才培养计划，提供丰富的知识库，满足员工自身发展需求，还通过岗位编制管理，以实现各岗位效能的最大化，从而选育、培育、留下更加符合企业长期发展的优质人才，从而共同推动企业高质量发展。此外，百强企业将员工的身心健康放在重要位置，通过提升员工福利，增加员工关怀等方式提升员工认同感和归属感。
物业行业作为劳动密集型行业，用工规模持续增长，成为吸纳基层就业的重要力量。根据国家统计局发布的《第五次全国经济普查公报》，截至2023年末，中国共有物业管理企业37.5万家，比2018年末增长59.8%，物业管理企业从业人员854.3万人，比2018年末增长34.1%。物业行业通过基础服务、智慧化运营、社区增值服务等多元业务为社会提供了大量的就业岗位，对缓解就业压力，维护社会稳定，保障民生福祉起到了重要作用。
百强企业2024年员工数量均值为6082人，同比小幅下降。该结构性调整主要源于四方面因素：第一，成本优化驱动：部分企业通过业务外包模式提升运营灵活性，降低人力成本；第二，扩张节奏放缓：行业项目拓展速度趋缓，新增岗位数量相应减少；第三，科技赋能提效：智能设备与系统替代基础操作岗位，增强人效，减少用人规模；第四，组织架构精简：区域合并、管理层级压缩，减少总部及区域管理人员配置。
根据《中国统计年鉴》中的年龄结构，我国50-65周岁的人口占比逐年增加。物业行业可以提供大量不限年龄的就业岗位，为促进就业、维护社会稳定作出了积极贡献。百强物业企业通过开展适岗培训，帮助大龄劳动力快速胜任岗位，同时辅以新设备，提升大龄劳动力的劳动效率，可以在一定程度上缩小甚至抹平大龄劳动者与青壮年劳动者的工作效率差距。不仅有助于解决就业问题，还能确保业主享受同等质量的服务，保障了员工与业主双方的权益。
税收是国家经济发展的支柱，百强企业诚信经营，依法纳税，发挥榜样力量。2024年，百强企业平均纳税额7845万元，同比上升1.01%，高于2024年全国税收收入增长率（-3.4%），是百强企业砥砺前行，承担社会责任的有力证明。
基层治理是国家治理的基石，统筹推进乡镇（街道）和城乡社区治理，是实现国家治理体系和治理能力现代化的基础工程。新时代对基层治理有了更高的要求，2021年住建部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，强调物业管理融入基层社会治理体系，提升住宅物业管理水平和效能。物业服务企业作为服务基层群众的行业，依托成熟的体系，在群众协调、组织和管理方面发挥重要力量。
物业企业积极与政府协同合作，进驻老旧小区，通过提供基础物业服务，解决老旧小区管理与维护缺失的民生问题，确保业主享有便利、安全、整洁的生活环境，促使物业重新融入老旧小区的基层治理体系。当前，我国存在数量众多的老旧小区。为解决其存在的问题，物业企业需依托政府支持填补物业治理空白：政府提供兜底资金，或鼓励支持业主、产权单位出资参与整治；由政府、街道或党支部牵头，成立区域自治委员会或业主委员会行使业主代表的职责；由政府推荐，业委会确定入驻的物业企业。物业企业入驻老旧小区后，利用政府提供的资金或业主筹资对小区进行基础设施改造并提供基础物业服务，初步改善小区环境状况，后续通过收取物业费为小区提供持续的物业服务，实现物业服务常态化，形成“整治-服务－收费”的良性循环。
物业企业协助政府做好重难点区域的基层治理。除了老旧小区以外，城中村与保障房也是基层治理的重要部分。这些区域的低收入人口、流动人口、中老年人口占比较大，在基层治理中往往面临业主不主动、不配合的情况，导致区域的基层治理处于被动状态。企业通过物业服务，主动发现区域存在的问题与隐患，并将其解决或上报至相关部门，提升基层治理的效率。
基层治理不仅要确保业主拥有安全、舒适的生活环境，还要与时俱进，加强基层智慧治理能力建设。物业企业入驻小区后，通过提供基础维护维修保障房屋质量，通过设施升级提高生活品质，使小区的基层治理处于安全、稳定的环境中。
物业公司根据实际情况，合理安排修缮维护以减缓建筑物、设施的老化，保障安全。第一，对房屋的主体结构进行周期性检查与维修、养护，避免因灾害、人为情况导致问题，保障房屋主体结构安全；第二，对非结构构件（建筑非结构构件及附属机电设备）的老化、偶发性损坏进行日常养护、及时维修和更换，使房屋保持良好的状态，满足业主基本居住需求；第三，对交通、景观、设施等公共配套及消防、人防、安防等安全应急设施进行定期维护与保养，维持小区生活品质，确保业主生命财产安全。
物业公司根据业主需求及小区状况，有序推进设施、区域升级服务，提升小区的安全、便利性与舒适度。物业企业对小区基础设施、便民设施进行升级，提升业主的生活品质与便利性；对小区进行绿色升级，满足业主对绿色生活的向往以及政府对于环境保护的要求；对小区进行智慧升级改造，综合提升业主的居住体验，提高基层治理数字化、智能化水平。
基层治理的本质是对人的管理与服务。物业企业在日常工作中与业主之间形成了较为紧密的关系，促进区域和谐稳定，降低治理成本，提升了基层治理效率。物业企业通过组织社区文娱活动、调节业主间矛盾，营造稳定和谐的人文环境，增强小区内业主的社区认同感，提升基层治理的流畅度；通过多种形式的活动为政府宣传，丰富群众生活，将政策传达至基层的同时也提升群众对政策的接受程度，柔化群众与政府间的关系，提升业主对基层治理内容的认可度，降低基层治理阻力。
物业企业串联群众与政府间的关系，三方协同推进基层治理。在基层治理中，基层政府与群众之间的互动较为分散。物业企业依托自身优势，可快速响应，整合政府需求，协助基层政府将相关工作传达至群众端；通过日常的服务，发现、搜集整理群众关切的相关问题，单独或协助业主代表沟通政府解决群众关切，避免重复上报，明确反馈主体。
百步亭物业始终坚持党建引领，构建多元参与的治理体系，统筹调配社区资源，创新完善社区治理体制，成立领导小组，统筹协调居委会、业委会、城管队、车管所、法庭、市场监管等各方参与社区多元共治，协调多元利益关系，引领社区居民自治，统筹调配社区各类资源，化解社区矛盾纠纷。
嘉信物业紧密围绕“以人民为中心”的核心原则，在成功实施“红色物业”及“阳光透明酬金制”的基础上，持续深入挖掘业主的真实需求与问题根源，主动探索党建引领的服务模式的创新，围绕“保障业主的知情权、参与权、决策权和监督权”，推行“阳光服务码”，打造“阳光透明集体共治”物业模式，增进业主和物业互信合作，推动物业服务向更高水平发展，形成小区多元共治、共同缔造美好家园的新格局。
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